Podczas posiedzenia Rady Ministrów, które odbyło się 29 kwietnia br. przyjęto projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przedłożony przez ministra finansów.

Projektowana ustawa wprowadza do polskiego systemu prawego instytucję odwróconego kredytu hipotecznego.

Będzie to szczególny rodzaj umowy kredytu, pozwalający bankom udostępniać środki finansowe, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy w zamian za ustanowione przez niego zabezpieczenie na nieruchomości, do której posiada on określone prawo (własności, współwłasności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego gruntu).

Oznacza to, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest szczególnym rodzajem kredytu, którego podstawą zabezpieczenia jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub określonym prawie do nieruchomości.

Projekt ustawy zawiera rozwiązania adresowane przede wszystkim do osób starszych, choć nie został do niej wprowadzony limit wieku osób, które będą mogły zawrzeć z bankiem umowę odwróconego kredytu hipotecznego. Pozwoli to tym osobom uzyskać dodatkowe środki finansowe na bieżące potrzeby (konsumpcję, świadczenia medyczne, itp.), które czerpane będą z kapitału zakumulowanego w nieruchomości.

Umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły zawierać banki, oddziały banków zagranicznych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. Uprawnienia do zawierania umów będą miały zatem wyłącznie instytucje podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub organom nadzorczym w macierzystych państwach członkowskich UE, co zapewni wysoki poziom ochrony beneficjentom projektowanej usługi finansowej.

Kredyt będzie udzielany w walucie, w jakiej beneficjent otrzymuje większość dochodów, takie rozwiązanie pozwoli uniknąć ryzyka walutowego. Kredytobiorcy będą również zabezpieczeni poprzez: wprowadzenie obowiązku informacyjnego poprzedzającego zawarcie umowy kredytu (obowiązek przekazania przez bank na co najmniej 7 dni przed zawarciem umowy standardowego formularza informacyjnego, szczegółowo opisującego oferowany kredyt), umożliwienie odstąpienia od jej zawarcia, zagwarantowanie prawa do przedterminowej, bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy kredytu przez bank do ściśle określonych sytuacji.

Ma to szczególne znaczenie 
w kontekście postrzegania przez Polaków nieruchomości jako efektu życiowego dorobku oraz umożliwienia spadkobiercom – poprzez spłatę zaciągniętego kredytu – zachowania prawa do nieruchomości.

Przed zawarciem umowy bank/instytucja kredytująca dokona oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy, oceni także stan prawny nieruchomości. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości. Przed zawarciem umowy rzeczoznawca majątkowy oceni nieruchomość. Ustawa nie będzie przesądzać o tym, która ze stron będzie płacić za wycenę.

Bank, zawierając umowę odwróconego kredytu hipotecznego, zobowiąże się do wypłaty ustalonej w umowie kwoty, która będzie dokonywana przez okres określony 
w umowie, co oznacza, że pieniądze nie muszą być wypłacane dożywotnio – mogą być wypłacane w ratach lub jednorazowo. Te kwestie będą uzgadniane między stronami. Kredytobiorca, do chwili swojej śmierci, pozostanie właścicielem/wieczystym użytkownikiem nieruchomości lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i będzie zamieszkiwać w nim do dnia swojej śmierci.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego musi być zawarta na piśmie. Powinny w niej znajdować się informacje dotyczące np.: rodzaju kredytu, jego całkowitej wysokości, wartości nieruchomości, wskazanie strony, która będzie płacić za wycenę nieruchomości, oprocentowania kredytu, terminów oraz wysokości ustalonych kwot do wypłaty (jednorazowo czy w ratach).

Ponadto w umowie muszą zostać określone obowiązki kredytobiorcy związane z nieruchomością (ubezpieczenie lokalu, należyta dbałość o nieruchomość, terminowe uiszczanie podatków czy opłat za czynsz).

W umowie winny znajdować się także informacje dotyczące np.: prawa do przedterminowej spłaty kredytu i procedury tej spłaty, prawa do odstąpienia od umowy, sposobu i terminu wypowiedzenia umowy zarówno przez kredytobiorcę, jak i przez bank.

Określono szczegółowe warunki odstąpienia od umowy zarówno przez kredytobiorcę, jak i instytucję kredytującą. Kredytobiorca będzie mógł odstąpić od umowy z bankiem – w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy. Kredytobiorcy będą mogli spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości lub w części (chodzi o spłatę wypłaconych kwot kredytu wraz z oprocentowaniem, prowizjami i innymi opłatami), a bank nie będzie mógł zastrzec prowizji z tytułu przedterminowej spłaty.

W ustawie określono konsekwencje, jakie będzie ponosił kredytobiorca w przypadku niewywiązania się z obowiązków dotyczących utrzymania nieruchomości. Wówczas bank może wyznaczyć termin (nie krótszy niż 60 dni) na usunięcie niedociągnięć.

Długość terminu będzie uzależniona od rodzaju obowiązku, jaki nie został zrealizowany. W przypadku niedopełnienia obowiązków określonych w umowie, instytucja kredytująca może zaproponować udzielenie jej upoważnienia do wykonania zobowiązań dotyczących nieruchomości w imieniu kredytobiorcy. Chodzi o zaległości w opłacaniu czynszu czy np. podatku od nieruchomości. Upoważnienie może zostać w każdej chwili odwołane.

Zgodnie z przepisami, spadkobiercy mogą dokonać spłaty kredytu i zachować prawa do nieruchomości. Jeżeli się na to nie zdecydują, będą mieli obowiązek przeniesienia prawa do nieruchomości na kredytodawcę. Podkreślić należy, że nawet po przeniesieniu prawa do nieruchomości na bank, spadkobiercom będzie przekazywana kwota stanowiąca różnicę pomiędzy wartością roszczenia banku, a wartością nieruchomości (w przypadku, gdy ta różnica jest dodatnia).

Przewiduje się, że roszczenie o zwrot odwróconego kredytu – wraz z odsetkami 
i innymi kosztami – będzie wymagalne po 12 miesiącach od dnia śmierci kredytobiorcy. Dzięki temu spadkobiercy będą mogli nie tylko dopełnić formalności spadkowych, ale także mieć możliwość spłacić kredyt i zachować prawo do lokalu. Kredyt można będzie spłacić wcześniej i nie ponosić kosztów naliczanych odsetek.

Bankowi lub innej instytucji ma przysługiwać roszczenie o przeniesienie nieruchomości będącej przedmiotem zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego lub roszczenie o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Roszczenie będzie wymagalne 
wówczas, gdy wymagalne stanie się roszczenie o zwrot kredytu. Roszczenie o przeniesienie prawa własności podlegać ma wpisowi do księgi wieczystej i wygaśnie z chwilą spłaty kredytu lub wygaśnięcia hipoteki.

Bank będzie miał obowiązek powiadomić potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim i na swoich stronach internetowych o takiej możliwości. W ogłoszeniu mają się znaleźć dane kredytobiorcy wraz 
z informacją o zawarciu przez niego umowy odwróconego kredytu hipotecznego 
i możliwością spłaty zaciągniętego zobowiązania.

Zgodnie z projektem ustawy, po upływie roku od śmierci kredytobiorcy, bank będzie mógł wystąpić do sądu o powołanie kuratora w celu przeniesienia na niego prawa do nieruchomości. Kurator będzie działał jako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców. Będzie działał do chwili uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i przeniesienia na bank własności nieruchomości.

Kredytobiorca i spadkobiercy będą ponosić odpowiedzialność finansową ograniczoną wyłącznie do nieruchomości lub prawa do nieruchomości, na którym ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. W przypadku, gdy kredytobiorca lub jego spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu, bank zrealizuje przysługujące mu roszczenie o przeniesienia prawa własności.